La question juridique à trancher:

Est-il possible pour l’acheteur d’effectuer les diligences raisonnables dans les registres du cadastres lorsque celui qui lui cède son droit (vendeur 2) ne dispose que d’un droit de regard dans l’attente de l’inscription définitive en tant que propriétaire?

Faits de la cause:

Il est question en l’espèce d’un appartement appartenant à Shlomo Mintz (défendeur 1) (enregistré au Cadastre comme propriétaire de l’appartement suite au transfert des droits par sa mère). Durant des années, il n’a pas loué l’appartement et la plupart du temps il était absent du fait de ses activités.

Quelques années plus tard, s’est présenté au bureau de Maitre Joseph Salton un individu se faisant passer pour Shlomo Mintz (l’imposteur) accompagné par Mordecai Buhadana (défendeur 2) voulant conclure un contrat pour la vente de l’appartement.

Pour la signature, l’imposteur a fait figurer un numéro d’identité déjà utilisé et l’avocat lui a demandé de présenter une nouvelle pièce d’identité avant que la transaction ne soit achevée. L’imposteur a quitté le bureau et est revenu après quelques heures munit d’un permis de conduire. Suite à cela, il fut inscrit au Cadastre que Buhadana disposait d’un droit de regard sur le bien en question.

Un mois plus tard, un accord a été signé entre Buhadana et un agent immobilier dans le but de vendre l’appartement. L’agent immobilier a présenté l’appartement à Mordechai Iskhakov et Shoshana Kzayeb qui ont signé le jour même une promesse de vente. Sur les conseils de l’agent immobilier, ils ont rencontrés l’avocat Ben Hil en vue de la préparation du contrat de Vente définitif.

Maitre Ben Hill s’est entretenu téléphoniquement avec Maitre Salton qui lui a dit que l’enregistrement de la propriété sera opéré dans les prochaines semaines. Maitre  Salton a donc envoyé un courrier à Buhadana afin qu’il convoque le vendeur avec une pièce d’identité valide pour opérer le transfert de la propriété au nom de  Buhadana. Buhadana est arrivé avec l’imposteur et a présenté une fausse carte d’identité toute neuve émise un jour auparavant. Maitre Salton a signé l’acte de vente définitif de la première opération, ainsi l’enregistrement du nom de Buhadana fut effectif en tant que propriétaire du bien immobilier au Cadastre.

Suite à l’inscription du droit de regard en faveur des acheteurs, les sommes issues de la vente ont été transférées à Buhadana et les acheteurs ont étés inscrits comme propriétaires.

Plusieurs mois après la fin de la deuxième transaction est venue à l’appartement l’ami de Shlomo Mintz, et a remarqué le nom  « famille Ishakov » sur la boîte aux lettres et la serrure avait été remplacée. Sur demande de Shlomo Mintz, son ami a déposé une plainte à la police pour intrusion dans l’appartement, et Shlomo Mintz a déposé une demande en jugement déclaratoire ainsi qu’une demande d’expulsion.

La décision de la Cour:

Rejet du pourvoi. Comme il s’agit d’un achat auprès d’un vendeur qui ne dispose que d’un droit de regard, et dans la mesure où les acheteurs n’ont pas effectué les vérifications appropriées à l’achat, ils ne se sont pas conformé à la réglementation du marché de l’immobilier et sont tenus de restituer le bien.

Les acheteurs ont été contraints de restituer la propriété du bien dans un délai d’un an à compter de l’arrêt en raison du non-respect de la réglementation du marché. Ils n’ont été tenus de payer des loyers pour la période durant laquelle ils vivaient dans l’appartement, ni de loyers pour la période postérieure a la décision. La Cour a estimé que le défendeur 1 devait verser aux appelants la somme de 110 000 shekels avec l’évacuation des lieux, et l’appartement devra être enregistré au précédant nom de nouveau. Le Défendeur doit  informer la Cour dans un délai de 30 jours s’il est prêt à faire une proposition de loyer et un supplément comme l’a recommandé la Cour.

Les appelants peuvent intenter une action en responsabilité délictuelle contre le gouvernement qui a délivré une nouvelle pièce d’identité à l’imposteur par négligence.

Recommandations aux acquéreurs:

•           Lorsqu’un acquéreur achète un appartement, il effectue une opération importante qui n’est pas courante dans la vie d’une personne, il est donc préférable d’être assisté par un avocat.

•           Même si l’acheteur a agi selon les conseils d’un professionnel qui s’est occupé de l’affaire, cela ne suffit pas. Un acheteur voulant profiter d’une règlementation de marché doit montrer que son représentant a effectué les diligences raisonnables de bonne foi. La faute professionnelle d’un avocat ne privera pas son client de l’acquisition de la propriété et des droits de propriété immobiliers qui y sont associés (Haïm Zindberg « l’utilisation du droit de prescription »- Vision et réalité).

• Un acheteur qui acquiert un droit immobilier sur la base de  documents (passeports / pièce d’identité / procuration) qui s’avèrent être falsifiés, ne bénéficiera pas de la protection issue de la règlementation du marché de l’immobilier, même si il a achevé l’enregistrement de la transaction de bonne foi. La règlementation du marché ne s’applique pas si les diligences raisonnables de l’acheteur ont été effectuées sur la base d’informations extérieures au registre du Cadastre.

Exemple provenant de l’arrêt: Lors de la première transaction, le registre du Cadastre était à jour; Buhadana avait acheté l’appartement à l’imposteur sur la base d’une pièce d’identité et d’un permis de conduire falsifiés c’est pourquoi les règles de protection issues de la réglementation du marché de l’immobilier ne peuvent s’appliquer.

Suite à l’entretien avec Buhadana (le défendeur 2), Maitre Salton a eu des soupçons que le soi-disant « Shlomo Mintz » soit un imposteur, c’est pourquoi il l’envoya chercher en plus son permis de conduire, et il s’est adressé au ministère de l’Intérieur afin de vérifier l’adresse actuelle du défendeur 1. La Cour s’est interrogée s’il y avait lieu à faire une enquête approfondie et pourquoi ces appréhensions n’ont-elles pas été partagées avec les acheteurs.

• L’acquéreur est tenu d’examiner les transactions qui ont eu lieu après la dernière inscription au registre du Cadastre. Cela est nécessaire car un acheteur ne peut se baser sur une transaction non encore achevée au risque de voir sa responsabilité engagée. En d’autres termes, l’acheteur ne pourra se baser que sur le droit de propriétés inscrit dans les registres.

•           Les paiements doivent correspondre à l’état d’avancement de la transaction, qu’ils s’agissent de transactions ou le vendeur est inscrit au cadastre ou pour ceux qui sont en cours d’inscription et ne possédant qu’un droit de regard. C’est pourquoi il n’est pas possible pour l’acheteur de bloquer une partie du paiement jusqu’à l’inscription définitive du vendeur au registre.

• Un acheteur qui suspend son contrat avec un vendeur  ne figurant pas en tant que propriétaire, mais possédant uniquement un droit de regard, jusqu’à tant que cet enregistrement soit effectué, peut être soupçonné d’un manque de bonne foi. Cela peut indiquer que l’acheteur tente d’esquiver son obligation de de diligence raisonnable au regard de la transaction de base entre les propriétaires inscrits dans les registres et le vendeur avec lequel l’acheteur souhaite faire affaire.
• Acheter auprès d’un vendeur qui n’est pas encore inscrit comme propriétaire, et qui vend le bien très rapidement après l’achat doit conduire l’acheteur d’examiner sous tous ses angles la transaction de base ayant fait l’objet d’un droit de regard dans les registres.
• Diligences raisonnables – c’est-à-dire que la transaction faisant l’objet de l’enregistrement du droit de regard en faveur du vendeur devra être contrôlée.
• L’acheteur est tenu d’effectuer ces contrôles qui vont le renseigner sur la transaction elle-même.
• Si l’acheteur n’a pas effectué toutes les diligences raisonnables en sa possession afin d’obtenir ces informations et se contente seulement du droit de regard figurant dans les registres, même si il a échelonné ses paiements, il ne pourra  pas prétendre qu’il s’est basé de bonne foi sur les registres. Plus l’acheteur évite les contrôles basiques, moins il pourra utiliser les règles de protection issues de la règlementation du marché en sa faveur contre le propriétaire initial qui n’a pas fauté. (A l’inverse d’un acheteur qui a effectué toutes les diligences raisonnables et qui pourra donc jouir de la protection issue de la réglementation du marché).

Circonstances qui devraient éveiller des soupçons chez toute personne:

• L’existence dans le registre uniquement d’un droit de regard sur le bien au nom du vendeur précèdent l’inscription définitive – est susceptible de faire perdre le droit à la protection. Dans le cas présent, il est conseillé de  procéder à un examen de l’état des droits.
• Dans le cas où l’acheteur fait affaire avec un vendeur qui a ses droits de propriétés inscrits comme il se doit, un contrôle similaire est requis seulement si une suspicion subjective se révèle chez l’acheteur (afin qu’il ne soit pas considéré tel quelqu’un qui « aurait ferme les yeux » et donc qui ne fait pas preuve de bonne foi).

La diligence raisonnable:

• Tout d’abord, la diligence raisonnable repose presque entièrement sur l’avocat représentant les parties à la transaction immobilière. Toutefois il ne suffit pas  que l’avocat identifie les parties de la transaction, vérifie les signatures et joigne tous les documents requis pour l’inscription dans les registres puis les dépose auprès du greffier; l’avocat doit également agir à un stade plus précoce de la transaction afin d’éviter les risques qui peuvent survenir. Par conséquent, pour assurer la diligence raisonnable, il se doit d’analyser tous les droits inscrits successivement dans le registre puis en déduire un schéma juridique. Il est d’autant plus important d’effectuer ces recherches lorsque le vendeur n’a pas encore acquit définitivement les droits de propriétés. Le contenu de la diligence raisonnable à effectuer est déterminé au cas par cas au regard des circonstances de chaque espèce.
• Lors la diligence raisonnable, l’acheteur se doit de contacter directement le propriétaire inscrit dans le registre dans la mesure où il est encore impliqué dans cette transaction et sa participation est essentielle lors du transfert des droits de propriétés au nom du vendeur.

•           Après que le contact ait été effectué avec le propriétaire inscrit, l’acheteur doit vérifier les informations qui peuvent s’avérer essentielles pour lui.

• Il est recommandé d’inscrire un droit de regard détaillé dans les registres – l’acheteur qui va inscrire son droit de regard suite à la transaction se doit de contacter le propriétaire inscrit dans les registres afin d’obtenir son consentement et sa signature. La non-inscription détaillée du droit de regard lors d’une transaction avec un vendeur qui n’a pas de droits de propriété inscrits amène à considérer que les exigences de la diligence raisonnable n’ont pas correctement été effectuées.
• Dans le cas d’une vente rapide de biens récemment acquis pour lesquels le droit de propriété n’a pas encore été enregistré au nom du vendeur et que celui-ci se presse de revendre, les acheteurs doivent effectuer les diligences raisonnables. Autrement, cela reviendrait à considérer qu’ils n’ont pas fait preuve de bonne foi et ont volontairement « fermé les yeux ». Un simple échange téléphonique entre les avocats concernant la transaction du vendeur (en faveur de qui pour l’instant n’est inscrit qu’un droit de regard en attente de l’inscription définitive) ne suffit pas à considérer que les exigences de la diligence raisonnable ont été effectuées.

Cet article ne doit pas être considéré comme une recommandation et/ou l’expression d’une opinion personnelle. Nous recommandons de recevoir pour chaque situation particulière un conseil professionnel en accord avec les circonstances du cas.

Nous serons heureux de répondre à chaque question ou demande d’explication concernant le sujet de cet article ainsi que d’une façon générale.