{"id":809,"date":"2019-01-21T11:22:50","date_gmt":"2019-01-21T11:22:50","guid":{"rendered":"http:\/\/liorpick.egodev1.info\/fr\/?p=809"},"modified":"2019-02-11T10:43:05","modified_gmt":"2019-02-11T10:43:05","slug":"resume-de-larret-no-624-13-esther-mordciov-c-shlomo-mintz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pick-law.com\/fr\/resume-de-larret-no-624-13-esther-mordciov-c-shlomo-mintz\/","title":{"rendered":"R\u00e9sum\u00e9 de l\u2019arr\u00eat n\u00ba 624\/13 Esther Mordciov c\/ Shlomo Mintz"},"content":{"rendered":"

La question juridique \u00e0 trancher:<\/strong><\/p>\n

Est-il possible pour l\u2019acheteur<\/strong>\u00a0d\u2019effectuer les diligences raisonnables dans les registres du cadastres lorsque celui qui lui c\u00e8de son droit (vendeur 2<\/strong>) ne dispose que d\u2019un droit de regard dans l\u2019attente de l\u2019inscription d\u00e9finitive en tant que propri\u00e9taire?<\/span><\/p>\n

\"Untitled\"<\/p>\n

Faits de la cause:<\/strong><\/p>\n

Il est question en l\u2019esp\u00e8ce d\u2019un appartement appartenant \u00e0 Shlomo Mintz (d\u00e9fendeur 1) (enregistr\u00e9 au Cadastre comme propri\u00e9taire de l\u2019appartement suite au transfert des droits par sa m\u00e8re). Durant des ann\u00e9es, il n\u2019a pas lou\u00e9 l\u2019appartement et la plupart du temps il \u00e9tait absent du fait de ses activit\u00e9s.<\/p>\n

Quelques ann\u00e9es plus tard, s\u2019est pr\u00e9sent\u00e9 au bureau de Maitre Joseph Salton un individu se faisant passer pour Shlomo Mintz (l\u2019imposteur) accompagn\u00e9 par Mordecai Buhadana (d\u00e9fendeur 2) voulant conclure un contrat pour la vente de l\u2019appartement.<\/p>\n

Pour la signature, l\u2019imposteur a fait figurer un num\u00e9ro d\u2019identit\u00e9 d\u00e9j\u00e0 utilis\u00e9 et l\u2019avocat lui a demand\u00e9 de pr\u00e9senter une nouvelle pi\u00e8ce d\u2019identit\u00e9 avant que la transaction ne soit achev\u00e9e. L\u2019imposteur a quitt\u00e9 le bureau et est revenu apr\u00e8s quelques heures munit d\u2019un permis de conduire. Suite \u00e0 cela, il fut inscrit au Cadastre que Buhadana disposait d\u2019un droit de regard sur le bien en question.<\/p>\n

Un mois plus tard, un accord a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 entre Buhadana et un agent immobilier dans le but de vendre l\u2019appartement. L\u2019agent immobilier a pr\u00e9sent\u00e9 l\u2019appartement \u00e0 Mordechai Iskhakov et Shoshana Kzayeb qui ont sign\u00e9 le jour m\u00eame une promesse de vente. Sur les conseils de l\u2019agent immobilier, ils ont rencontr\u00e9s l\u2019avocat Ben Hil en vue de la pr\u00e9paration du contrat de Vente d\u00e9finitif.<\/p>\n

Maitre Ben Hill s\u2019est entretenu t\u00e9l\u00e9phoniquement avec Maitre Salton qui lui a dit que l\u2019enregistrement de la propri\u00e9t\u00e9 sera op\u00e9r\u00e9 dans les prochaines semaines. Maitre\u00a0 Salton a donc envoy\u00e9 un courrier \u00e0 Buhadana afin qu\u2019il convoque le vendeur avec une pi\u00e8ce d\u2019identit\u00e9 valide pour op\u00e9rer le transfert de la propri\u00e9t\u00e9 au nom de\u00a0 Buhadana. Buhadana est arriv\u00e9 avec l\u2019imposteur et a pr\u00e9sent\u00e9 une fausse carte d\u2019identit\u00e9 toute neuve \u00e9mise un jour auparavant. Maitre Salton a sign\u00e9 l\u2019acte de vente d\u00e9finitif de la premi\u00e8re op\u00e9ration, ainsi l\u2019enregistrement du nom de Buhadana fut effectif en tant que propri\u00e9taire du bien immobilier au Cadastre.<\/p>\n

Suite \u00e0 l\u2019inscription du droit de regard en faveur des acheteurs, les sommes issues de la vente ont \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9es \u00e0 Buhadana et les acheteurs ont \u00e9t\u00e9s inscrits comme propri\u00e9taires.<\/p>\n

Plusieurs mois apr\u00e8s la fin de la deuxi\u00e8me transaction est venue \u00e0 l\u2019appartement l\u2019ami de Shlomo Mintz, et a remarqu\u00e9 le nom\u00a0 \u00ab\u00a0famille Ishakov\u00a0\u00bb sur la bo\u00eete aux lettres et la serrure avait \u00e9t\u00e9 remplac\u00e9e. Sur demande de Shlomo Mintz, son ami a d\u00e9pos\u00e9 une plainte \u00e0 la police pour intrusion dans l\u2019appartement, et Shlomo Mintz a d\u00e9pos\u00e9 une demande en jugement d\u00e9claratoire ainsi qu\u2019une demande d\u2019expulsion.<\/p>\n

La d\u00e9cision de la Cour:<\/strong><\/p>\n

Rejet du pourvoi<\/strong>. Comme il s\u2019agit d\u2019un achat aupr\u00e8s d\u2019un vendeur qui ne dispose que d\u2019un droit de regard, et dans la mesure o\u00f9 les acheteurs n\u2019ont pas effectu\u00e9 les v\u00e9rifications appropri\u00e9es \u00e0 l\u2019achat, ils ne se sont pas conform\u00e9 \u00e0 la r\u00e9glementation du march\u00e9 de l\u2019immobilier et sont tenus de restituer le bien.<\/p>\n

Les acheteurs ont \u00e9t\u00e9 contraints de restituer la propri\u00e9t\u00e9 du bien dans un d\u00e9lai d\u2019un an \u00e0 compter de l\u2019arr\u00eat en raison du non-respect de la r\u00e9glementation du march\u00e9. Ils n\u2019ont \u00e9t\u00e9 tenus de payer des loyers pour la p\u00e9riode durant laquelle ils vivaient dans l\u2019appartement, ni de loyers pour la p\u00e9riode post\u00e9rieure a la d\u00e9cision. La Cour a estim\u00e9 que le d\u00e9fendeur 1 devait verser aux appelants la somme de 110 000 shekels avec l\u2019\u00e9vacuation des lieux, et l\u2019appartement devra \u00eatre enregistr\u00e9 au pr\u00e9c\u00e9dant nom de nouveau. Le D\u00e9fendeur doit\u00a0 informer la Cour dans un d\u00e9lai de 30 jours s\u2019il est pr\u00eat \u00e0 faire une proposition de loyer et un suppl\u00e9ment comme l\u2019a recommand\u00e9 la Cour.<\/p>\n

Les appelants peuvent intenter une action en responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle contre le gouvernement qui a d\u00e9livr\u00e9 une nouvelle pi\u00e8ce d\u2019identit\u00e9 \u00e0 l\u2019imposteur par n\u00e9gligence.<\/p>\n

Recommandations aux acqu\u00e9reurs:<\/strong><\/p>\n

\u2022\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Lorsqu\u2019un acqu\u00e9reur ach\u00e8te un appartement, il effectue une op\u00e9ration importante qui n\u2019est pas courante dans la vie d\u2019une personne, il est donc pr\u00e9f\u00e9rable d\u2019\u00eatre assist\u00e9 par un avocat.<\/p>\n

\u2022\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 M\u00eame si l\u2019acheteur a agi selon les conseils d\u2019un professionnel qui s\u2019est occup\u00e9 de l\u2019affaire, cela ne suffit pas.\u00a0Un acheteur voulant profiter d\u2019une r\u00e8glementation de march\u00e9 doit montrer que son repr\u00e9sentant a effectu\u00e9 les diligences raisonnables de bonne foi.<\/strong>\u00a0La faute professionnelle d\u2019un avocat ne privera pas son client de l\u2019acquisition de la propri\u00e9t\u00e9 et des droits de propri\u00e9t\u00e9 immobiliers qui y sont associ\u00e9s (Ha\u00efm Zindberg \u00ab\u00a0l\u2019utilisation du droit de prescription\u00a0\u00bb- Vision et r\u00e9alit\u00e9).<\/p>\n