תמ"א 38 סיכום

תוכנית המתאר הארצית, או בקצרה, תמ"א 38, היא תוכנית המכילה אוסף של תקנות שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים למבנים כתוצאה מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ואושרה בממשלה בשנת 2005. הנחת היסוד של התוכנית היא שמבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני תחילת שנת 1980, לא נבנו באופן שנועד להבטיח את עמידותם בפני רעידות אדמה (תקן 413). ההערכה היא שבישראל קיימים אלפי בניינים ולמעלה ממיליון דירות הזקוקות לחידוש

בפועל, התוכנית קובעת כללים תכנוניים לחיזוק מבנים. כדי ליישם אותה ובו בזמן להתמודד עם עלויות המימון הגבוהות, התוכנית מספקת תמריצים כלכליים עבור יזמים וחברות נדל"ן כדי שייקחו על עצמם פרויקטים מסוג זה. במסגרת התהליך ולרוב, הדיירים הקיימים מפונים מהבניין. היזם נושא בכל העלויות הנלוות: שכר טרחת עורך דין, מיסים, אגרות, היטלים, ואפילו עלויות מחיה

התוכנית מחולקת לשני חלקים 

תמ"א 38/1 – חיזוק ושיפוץ הבניין

חיזוק הבניין הקיים מפני רעידות אדמה באמצעות הוספת אלמנטים המשדרגים את הבניין וכנגזרת מכך משפרים את רווחת הדיירים כגון: ממ"ד, מעלית, מרפסות ולעיתים גם מחסן וחניה, בעוד היזמים נהנים מתוספת יחידות דיור חדשות שהם יכול

ים למכור בשוק החופשי. במסגרת זו, היקף השיפוץ הוא חיצוני למבנה ולסביבתו ונעשה בהתאם למבנה הבניין הקיים ולצרכים החסרים בו על מנת לעמוד בתקן

אחוזי הסכמה הנדרשים: 67% מדיירי הבניין

תמ"א 38/2 – הריסת הבניין ובנייתו מחדש

תהליך זה מתבצע עבור מבנים אשר לא יעמדו בתקן גם אם יבוצע בהם חיזוק במסגרת תמ"א 38/1, ולכן התיקון מאפשר הריסה של הבניין ובנייתו מחדש תוך עמידה בתקנים הנדרשים. לצד הדיירים אשר נהנים מהצפת ערך לשווי הדירה כתוצאה מכך שהם מקבלים דירות גדולות יותר בבניין חדש ומשודרג לגמרי, יזמים רבים מזהים בתהליך זה הזדמנות אטרקטיבית מפני שלרוב, הבניין החדש שיבנה, יהיה גבוה יותר מהבניין שנהרס ויכיל מספר רב יותר של יחידות דיור אותן יוכל היזם למכור בשוק החופשי

אחוזי הסכמה נדרשים: 80% מדיירי הבניין

איך מתחילים פרויקט תמ"א38

1. השגת הסכמת אחוז הדיירים הנדרש כאמור לעיל (תמ"א 38/1- 67%, תמ"א 38/2- 80%)
2. איתור ובחירת עורך דין מתאים

פרויקטים מסוג זה מורכבים מאוד ולוקחים זמן רב, שלב בחירות העורך דין הוא שלב מאוד מהותי בתהליך ורצוי שהוא יתקיים כמה שיותר מוקדם. חשוב מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין אשר נבחר באופן עצמאי על ידי הדיירים עצמם

1. פניה ליזם מתאים לניהול הפרויקט

יזם אחראי, מקצועי, בעל ניסיון מוכח, בקיאות מקצועית בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ושל תמ"א 38 בפרט, המלצות ואיתנות פיננסית. היזם יציג את התוכנית המפורטת שלו לדיירים ובמידה והתוכנית מקובלת עליהם, יתקדמו לשלב חתימת ההסכם

יצוין כי התהליך לוקח זמן רב בשל חסמים בירוקרטיים רבים, בעיקר מצד הרשויות המקומיות, יש להיערך לתהליך ארוך ויחסית מייגע הדורש מצד כלל המעורבים בתהליך סבלנות ואורך רוח. טרם תחילת התהליך, כאמור, דיירי הבניין צריכים לקחת בחשבון שכחלק מהפרויקט (ככל הנראה) הם ייאלצו לנייד את עצמם ואת כל רכושם לדירה חלופית למשך מספר שנים

דייר סרבן

מה ניתן לעשות כאשר הושג הרוב הדרוש אך דייר מסרב לחתום על הסכם התמ"א? דייר מסוג זה מכונה "דייר סרבן". במקרה מסוג זה, היזם ובעלי הדירות רשאים להגיש תביעה אל המפקחת על הבתים המשותפים כדי לחייב את הדייר הסרבן לחתום את החוזה בתהליך שלוקח מספר חודשים. קיימות פסיקות רבות מהעבר אשר חייבו את הדייר הסרבן לחתום על ההסכם חרף התנגדותו ולעיתים אף חייבו אותו בפיצויים בשל העיכוב שגרם.

לסיכום

התוכנית החלה מטעמים בטיחותיים כדי לשמר מבנים ולהציל חיי אדם. אולם, במרוצת השנים, התוכנית התפתחה לכלי של התחדשות עירונית והגדלת היצע הדירות באזורי ביקוש אשר מניבה רווחים משמעותיים עבור יזמי נדל"ן ובו בזמן גם תורמת להעלאת שווי הדירות ושיפור איכות החיים עבור דיירי הבניין באופן שבו כולם יוצאים מורווחים לאורך זמן