בהתאם לע"א 74/15 מנהל מיסוי מקרקעין נ' מליסרון, גזית ואח'

ביום 14.12.2017 ניתנה החלטת בית המשפט העליון בעניין.

השאלה המרכזית שנדונה בפסק הדין – האם חברה בעלת קניון, מהווה "איגוד מקרקעין" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין?

המשמעות לקביעה כאמור, עניינה בחבות מס רכישה (על רוכש המניות) ותשלום מס שבח (על המוכר) או לחילופין – פטור ממס שבח בעת פירוק איגוד המקרקעין, בהתאם להוראות סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין.

בית המשפט העליון במקרה הנ"ל קבע כי המבחן היחיד שיש לבדוק, לצורך סיווג החברה כאיגוד מקרקעין, הוא מבחן הנכסים אותם היא מחזיקה. ובמידה וכל נכסי החברה הינם מקרקעין בישראל, הרי שזו תסווג כ"איגוד מקרקעין". כך קבע ביהמ"ש העליון בענין זה, כי קניון יש לסווג כ"איגוד מקרקעין" ואין בכוחה של הפעילות העסקית, לקיים נכס נוסף, שיש בכוחו למנוע מהחברה להיחשב כ"איגוד מקרקעין".

ביהמ"ש העליון קבע כי סיווג הפעילות העסקית כנכס נפרד תיעשה רק אם היא אינה קשורה למקרקעין שבבעלות החברה. פעילות עסקית שמהווה חלק בלתי נפרד מהשימוש הרגיל במקרקעין, זו פעילות הטבועה במקרקעין, ולכן מהווה חלק בלתי נפרד מזכות השימוש בהם ומהזכות ליהנות מפירותיהם.

הנכס המרכזי שבבעלות החברות הוא קניון. לקוחותיו הם העסקים ששוכרים ועושים שימוש בשטחי המסחר של הקניון, והרוב המכריע של הכנסותיו הינו מהשכרת נכסים. למרות שעשויים להתקיים מאפיינים ייחודיים ופעולות שונות במרכזי קניות, לא קיים הבדל משמעותי בין פעילות המבוצעת בקניון לפעילות המבוצעת באופן רגיל כחלק מהשכרת נכסי נדל"ן.

ביהמ"ש העליון דחה את הטענות לפיהן החברות מחזיקות בנכסים נוספים, מלבד הזכויות במקרקעין עליהם הוקמו מרכזי הקניות, ועל כן הגדרת "איגוד מקרקעין" אינה חלה עליהם, כגון: פעילות עסקית המהווה נכס נוסף, נפרד מהזכויות במקרקעין, וכן, מוניטין, המהווה נכס נוסף ונפרד מהזכויות במקרקעין.

בית המשפט העליון קבע כי עיקר פעילותה העסקית של החברה בעלת הקניון היא השכרת מקרקעין. הלקוחות הם בעלי העסקים השוכרים את שטחי המסחר בקניון, וההכנסות נובעות מהשכ"ד. הפעילות העסקית הנובעת מעצם ניהול הקניון, מטרתה למקסם את דמי השכירות, וה"עסק החי" נטמע בעצם הזכות במקרקעין ומקדם את המטרה העסקית העיקרית של רווח מדמי שכירות.

לכן, קובע ביהמ"ש העליון, ככלל הגדרת "איגוד מקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין חלה על חברה שבבעלותה קניון/ מרכז קניות. תוצאה זו עולה בקנה אחד עם תכליתן של הוראות חוק מיסוי מקרקעין, לגבי איגודי מקרקעין, והיא – הטלת מס על מכירה ועל רכישה של זכויות במקרקעין, גם כאשר פעולות אלו מבוצעות ע"י עסקה במניות החברה המחזיקה במקרקעין.

ביהמ"ש העליון קבע שאין להפריד בין הקניון לבין הנכסים שלקיומם טענו הנישומים, שכולם מהווים חלק בלתי נפרד מן הזכויות במקרקעין. לאור האמור נקבע כי, כי כל החברות בענייננו שבבעלותן מרכזי הקניות, הן איגודי מקרקעין, ולכן מכירת/ העברת המניות תתחייב במס רכישה ובמס שבח.

אחת הקביעות החשובות בפסק הדין היא, כי אין להתייחס לפעילות של חברת ניהול ו/או נכסים בלתי מוחשיים אחרים כאל נכס נפרד, אלא כפעילות אינטגרלית למקרקעין עצמם.

האמור לעיל מהווה מידע תמציתי וכללי בלבד, ואין לראות באמור משום חוות דעת ו/או יעוץ משפטי.