קיימים מספר דגשים מהותיים שיש לבדוק טרם חתימה על הסכם השכירות עם שוכר רלוונטי. ביצוע מספר פעולות על ידי המשכיר יצמצמו באופן ניכר את מידת הסיכון והחשיפה לשוכרים בלתי ראויים וימנעו נזקים כלכליים אדירים בעתיד שיכולים להיגרם כתוצאה מאי תשלום שכ"ד, גרימת נזקים לדירה והחמור מכך שוכרים אשר מסרבים להתפנות ומתירים אחריהם חובות לרשויות. על מנת להימנע ממצבים לא נעימים אלה, יש לשים לב לנקודות שלהלן:

1. זהות השוכר/ים – ישנם מקרים בהם השוכר מפסיק בפתאומיות לשלם את דמי שכירות. סיטואציה זו הינה מאוד לא נעימה לבעל הנכס ויכולה לגרום לו לבעיות כלכליות קשות ביותר. ניתן לצמצם את מידת הסיכון והחשיפה למקרים שכאלה ועל המשכיר לבצע מספר בדיקות, כגון:

• התרשמות- פגישת התרשמות עם השוכרים שדרכה ניתן לדלות המון פרטים אודותיהם וללמוד מהתנהגותם.

• יכולת כלכלית-יש לבצע בדיקת יכולת כלכלית של השוכר/ים על ידי בקשת תלושי שכר (מומלץ 4 תלושים) וכן יש לבדוק את ותק השוכר במקום העבודה.

• תדפיסי עו"ש- תדפיסי עו"ש (מומלץ 4 חודשים) נועדו על מנת לבדוק את ההתנהלות הכלכלית של השוכר, מסגרת אשראי, החזריי הלוואות במידה וקיימות והאם מתנהל באופן תקין ובמידה אחראית.

• משכירים מהעבר- אפשר ואף רצוי לבקש את הפרטים של המשכיר הקודם ובכך לקבל התרשמות נוספת אודותיהם (לבקש אסמכתא שאכן שכרו, כגון: חיוב ארנונה, ספח ת.ז וכד').

2. בטחונות/ערבים – קיימות מספר דרכים על מנת להבטיח שהשוכר אכן ישלם את דמי השכירות בזמן ומספר מנגנונים שיעזרו במקרה זה:

• שיק בטחון- שיק בטחון (3 חודשיי שכירות) נועד להבטיח תשלומים וחובות נמוכים יותר מגובה שאר הערבויות הקיימות שנדרשו.

• ערבות בנקאית- ערבות זו נועדה במקרים של הפרה יסודית של אחד מסעיפי ההסכם שנקבעו ככאלה, דרישת המשכיר הינה כלפי בנק השוכר ובה יפרט המשכיר את דרישתו ואת הסכום אותו יש לחלט מהערבות (נהוג 4 חודשי שכירות ולרוב מוצמדת למדד).

• שטר חוב- השיטה הנפוצה ביותר, עושה השטר (השוכר) מבטיח באמצעות שטר החוב את התחייבויותיו, יש למלא בשטר החוב את גובה שטר החוב בסכום השווה ערך ל-6 חודשיי שכירות (פרק זמן הממוצע לתהליך פינוי שוכרים), יש להקפיד במילוי פרטי השטר על מנת שלא יווצר מצב שהוא פסול (לא תקף משפטית בשל נסיבות טכניות).

• ערבים- יש להחתים שני ערבים על שטר החוב שיהיו בעלי יכולת כלכלית לעמוד בדרישותיו הכספיות במידה ויהיה צורך במימושו, בנוסף להחתימם גם על הסכם השכירות.

• המחאות לרשויות- יש לבקש מהשוכר המחאות חתומות לפקודת הרשויות השונות, כגון: חברת חשמל, חברת המים, ארנונה, גז, ועד הבית וכד' אשר יהיו ללא תאריך וללא סכום. השימוש בהמחאות אלה יעשה רק במידה והשוכר לא הסדיר את חובותיו כלפי הרשויות.

3. מס הכנסה – ישנם שני נושאים מהותיים שחובה על הסכם השכירות לכללם, נושאים אלה קשורים לחבויות המס שחלות הן על השוכר והן על המשכיר, על מנת להימנע ולהקטין את החשיפה כלהלן:

• הוצאות- שוכרים רבים עושים שימוש בתשלום שכ"ד החודשי לצורך הכרה בהוצאותיהם לצורך הדוחות האישיים שלהם. על מנת להימנע ממצבים כאלה על המשכיר לציין בהסכם השכירות שמטרת השכירות הינה למגורים בלבד באופן שלא ישתמע לשתי פנים.

• הכנסות- משכירים רבים לא תמיד מודעים שישנם מקרים שעל המשכיר לשלם מס בגין ההכנסה משכ"ד ולא כל סכום הוא פטור (נקודת הנחה של המשכירים בייחוד בעלי זכות יחידה במקרקעין), ישנם 3 מסלולים עיקריים בכל הנוגע להכנסות שכ"ד ממגורים, מסלול הפטור, מסלול 10% וכן מסלול הכנסה מעסק.

4. מצב הדירה – טרם חתימת ההסכם על השוכרים לראות, לבדוק ולהצהיר שאכן הדירה נבדקה באופן יסודי על ידם ושמצאו אותה מתאימה לצרכיהם

(AS-IS) ושלא תהיינה טענות כלשהם בעתיד בנוגע לדירה, בנוסף יש לשים לב לנקודות שלהלן:

• מבנה הדירה- השוכרים מתחייבים לא לבצע שום שינוי הנדסי בנכס, אלא בקבלת אישור בכתב ומראש מהמשכיר (עדיף לתעד במספר תמונות את הדירה ביום מסירת החזקה).

• ליקויים בדירה- בתקופת השכירות קיימים מקרים של תקלות בנכס (מזגנים/אינסטלציה וכד'), יש לחדד מי אחראי לתקלות הללו.

• ביקורים מראש- יש להוסיף סעיף שמתיר למשכיר לבקר בנכס בתיאום מראש וזאת על מנת לבדוק את מצב הדירה והן על מנת להראותה לשוכרים/רוכשים פוטנציאלים מטעמו.

5. הסכם שכירות – בחתימה על הסכם שכירות, ישנם סעיפים רבים נוספים שעל המשכיר לכלול בהסכם השכירות, לכן מומלץ להיוועץ מקצועית עם עו"ד העוסק בתחום טרם החתימה עליו. ההצדקה הכלכלית והמושכלת להיעזר בשירותי משרד עו"ד העוסקים בתחום, תחסוך עוגמת נפש במקרה שבעתיד השוכר יפר את אחד מסעיפיי ההסכם וחמור מכך במקרה שהשוכר יחליט להתחמק מתשלום שכ"ד, הנזקים הכלכליים כתוצאה ממעשים אלה, יכולים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי ₪.

מסמך זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה מתן ייעוץ ובכל מקרה אין לעשות בו שימוש מבלי לקבל חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי מקצועי פרטני בהתאם לנסיבות הספציפיות. בכל מקרה מומלץ לבחון מראש את כל ההשלכות המשפטיות ולהיוועץ לפני נקיטת פעולה שהיא.