נכסים מסחריים וזאת בשונה מהשכרת נכס פרטי מאופיינים בסיכונים רבים ומורכבים יותר, לשון הסכם השכירות של נכס מסחרי תלויה בהמון משתנים, כגון: מיקומו של הנכס, מטרת העסק, גודלו וכו'. לרוב נכסים מסחריים מושכרים בשכירות ארוכת טווח. ביצוע מספר פעולות על ידי בעל הנכס טרם חתימה על הסכם השכירות יצמצמו באופן ניכר את מידת הסיכון והחשיפה שלו לשוכרים בלתי ראויים וימנעו נזקים כלכליים אדירים בעתיד שיכולים להיגרם כתוצאה מאי תשלום דמי השכירות, גרימת נזקים לנכס והחמור מכך שוכרים שמסרבים להתפנות ומתירים אחריהם חובות לרשויות. על מנת להימנע ממצבים לא נעימים אלה, יש לשים לב לנקודות שלהלן:

1. השוכר (יחיד, חברה וכו') – יש לבדוק מול מי אמור להיחתם הסכם השכירות, האם מול חברה או יחיד? ההבדלים ביניהם משמעותיים בהרבה מובנים הן לצורך הערבויות והן להסכם השכירות עצמו.

• התרשמות – פגישת התרשמות עם השוכר שעתיד לשכור את הנכס, תוך פגישה זו ניתן לדלות מידע רב, חשוב לבדוק האם הוא בעל ניסיון בתחום, האם הוא שוכר נכסים דומים וכו'. במידה ומדובר בשוכר אשר מאוגד באמצעות חברה יש לוודא שאכן האדם עימו נפגשים הוא מורשה לחתום בשמה.

• יכולת כלכלית – יש לבצע בדיקת יכולת כלכלית של השוכר, הדרישות יהיו בהתאם לחבויות ההסכם ולשוכר מולו אתם עתידיים לחתום על הסכם השכירות.

• תדפיסי עו"ש – תדפיסי עו"ש (מומלץ 6 חודשים) נועדו על מנת לבדוק את ההתנהלות הכלכלית של השוכר, מסגרות אשראי שלו וסטטוס הלוואות במידה וקיימות, האם מתנהל באופן תקין ובמידה אחראית.

• רשם המשכונות – כיום במרחק הקלקה ניתן להפיק דוח עבור אדם או חברה לצורך בדיקה האם קיימים משכונות במאגר בגינו/ה.

2. בטחונות– קיימות מספר דרכים על מנת להבטיח שהשוכר אכן יעמוד בהתחייבויותיו מכוח הסכם השכירות ולצורך כך יש לנקוט במספר פעולות כלהלן:

• שיק בטחון – שיק בטחון (4 חודשיי שכירות בתוספת מע"מ) נועד להבטיח תשלומים וחובות מטעם השוכר, לרוב סכומיה נמוכים יותר משאר הערבויות הקיימות שנדרשו.

• ערבות בנקאית – ערבות זו נועדה למקרים של הפרה יסודית של אחד מסעיפי ההסכם שנקבעו ככאלה, דרישת המשכיר הינה כלפי בנק השוכר ובה יפרט המשכיר את דרישתו ואת הסכום אותו יש לחלט מהערבות (נהוג 4-6 חודשי שכירות בתוספת מע"מ).

• שטר חוב – השיטה הנפוצה ביותר, עושה השטר (השוכר) מבטיח באמצעות שטר החוב, החתום ע"י שני ערבים, את התחייבויותיו. יש למלא בשטר החוב את גובה שטר החוב בסכום השווה ל-6 חודשי שכירות בתוספת מע"מ, יש להקפיד במילוי פרטי השטר על מנת שלא ייווצר מצב שהוא פסול (לא תקף משפטית בשל נסיבות טכניות).

• ערבות אישית – במידה והשוכר מאוגד כחברה בע"מ, יש להוסיף ערבות אישית של בעלי המניות שלה.

• המחאות לרשויות – יש לבקש מהשוכר המחאות חתומות לפקודת כלל הרשויות אשר יהיו ללא תאריך פירעון וללא סכום.

3. הנכס המושכר – טרם חתימה על ההסכם על השוכר לראות, לבדוק ולהצהיר שאכן הנכס מתאים לצרכיו העסקיים ושאכן נבדק באופן יסודי על ידו ונמצא מתאים לצרכיו (AS-IS), ושאין ושלא תהיינה לו טענות כלשהם בעתיד בנוגע לנכס, כמו כן בנוסף יש להקפיד על:

• עבודות התאמה – השוכר מתחייב לא לבצע שום שינוי הנדסי בנכס, אלא בקבלת אישור בכתב ומראש מהמשכיר ובכפוף לתנאים שיקבע המשכיר.

• ביקורים מראש – על מנת שלמשכיר תהיה בקרה על הנכס שלו, חובה להוסיף סעיף שמתיר לו לבקר בנכס בתיאום מראש וזאת כדי לוודא שאכן סעיפיי החוזה מתקיימים ו/או כאשר חוזה השכירות מסתיים ויש צורך לאתר שוכר חדש או לחילופין שבעל הנכס מחליט למכרו.

• סיום השכירות – נהוג לציין בהסכמים מסחריים כי על השוכר להחזיר את הנכס המושכר בתום תקופת השכירות לקדמותו, החלטה זו נתונה לשיקול דעת המשכיר בהתאם לשינויים וההתאמות שבוצעו בנכס, במידה ובוצעו.

4. רישוי עסקים – בכל רשות מוניציפאלית קיימות דרישות שונות לגבי ההיתרים נדרשים לצורך הפקת רישיון עסק, על המשכיר לציין בהסכם שחלה החובה על השוכר לקיים את כל הנדרש מול הרשויות השונות. יש לציין כי מדובר בטיפול בירוקרטי ארוך וסבוך הכרוך בחוות דעת אנשיי מקצוע והגשת מסמכים רבים לרשות המקומית בה ממוקם הנכס. תהליך זה כרוך בהוצאת סכומים גבוהים ולכן על בעל הנכס לציין במפורשות שהחובה חלה על השוכר בלבד וכל טענה או עבירה שתיגרם כתוצאה מכך, חלה על אחריותו בלבד.

5. מיסים – השכרת נכס מסחרי שונה במהותה מהשכרת נכס פרטי, הדיווח בגין הכנסה זו לעיתים נדרש למספר רשויות, אשר אופן חבותם תלוי במשכיר ועל פי הנקבע בהסכם השכירות. בנוסף, פקודת מס הכנסה מאפשרת התרת הוצאות בגין הכנסה זו. מכיוון שמדובר בהשכרת נכס מסחרי חבויות המס עלולות להיות גבוהות ולכן טרם השכרת הנכס עדיף ואף מומלץ להיוועץ עם מומחה בתחום.

6. הסכם שכירות – בחתימת הסכם שכירות מסחרי ישנם פרטים נוספים רבים בגוף ההסכם שעל המשכיר לכלול בו, לכן מומלץ ביותר להיוועץ מקצועית ואף להיעזר בשירותי משרד עורכי דין העוסקים בתחום. ההחלטה המושכלת לעשות שימוש בשירותי משרד עו"ד העוסקים בתחום תחסוך המון עוגמת נפש בעתיד למקרה שהשוכר יפר את אחד מסעיפיי ההסכם וחמור מכך במקרה שהשוכר יחליט להתחמק מתשלום דמי השכירות. הנזקים הכלכליים כתוצאה מהפרה זו יכולים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי ₪.

משרדינו עוסק מזה שני עשורים בליווי עסקאות נדל"ן מורכבות והשלכות המס. מומלץ לבחון מראש את כל ההשלכות המשפטיות ולהיוועץ לפני נקיטת פעולה שהיא. נשמח לסייע אם וככל שיידרש.

* מסמך זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה מתן ייעוץ ובכל מקרה אין לעשות בו שימוש מבלי לקבל חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי מקצועי פרטני בהתאם לנסיבות הספציפיות.